龙湖地产楼盘（资料照片）
冲刺H股的龙湖地产昨日在香港展开正式路演。据悉，龙湖地产初步定价在6.01港元至7.10港元之间。以配售10亿股计，融资额度约为60亿港元至71亿港元。由于认购意向火爆，龙湖有可能实现超额配售，最终融资超过80亿港元。
Ａ
提前锁定10亿美元认购金
龙湖地产11月2日上午在香港联交所公布了初步招股书。该招股书并未包含定价信息。只是在当日的投资人午餐会上，龙湖地产首次向基金经理们公布了定价区间。
参加午餐会的一基金经理向记者透露，龙湖地产定价在6.01港元至7.1港元之间（人民币5.3-6.3元之间）。以配售10亿股计，融资额度约为60亿港元至71亿港元（人民币53-62亿）。若全额行使15%的超额配售权，总发行股数将达约11.5亿股，其融资额度将约达69亿港元至82亿港元（约合人民币72亿）。
“这一定价下限可能略高于此前龙湖地产制定的计划。”上述基金经理表示，“这与龙湖地产在预路演期间，提前锁定了超额的认购资金有关。”据透露，目前仅花旗银行承销商收集的投资者认购意向额度就超过10亿美金。“这基本与此次龙湖上市拟定的融资额度相当。”这位投行人士表示。这意味着龙湖地产在正式招股前，就已基本锁定了超额认购。而另两家承销商摩根士丹利与瑞银还未完成对投资人的推介工作。不过，上述投行人士表示，照目前情况，一半以上的投资人愿以最高定价来认购龙湖地产。
因招股形势较佳，此次龙湖地产将公开配售股份数量由去年的25%下调至20%。分析人士称其属招股形势较好情形下的惜售行为。不过一位香港基金经理认为，“若按原本配售额度，龙湖地产的融资规模其实略高于去年。”
B
定价有望创内地房股新高
从招股价格看，龙湖地产已确立自己在内地房产界的龙头地位。若以招股区间上限定价，龙湖地产有望成为香港今年首个招股价突破7元的内地地产股。而据多家保荐人预测，龙湖地产今年市盈率为20倍左右，2010年预计为11-21.6倍。
今年来，赴港上市的新地产股普遍市盈率在10倍左右，招股价也均在7元以下。今年首只以H股形式挂牌的公司——北京金隅市盈率为12倍左右，招股价每股6.38港元(约合5.62元人民币)。除金隅外，今年已有厦门宝龙、华南城控股、恒盛地产、恒大地产等多家内地房企赴港上市。其中，恒盛地产招股价4.4港元，挂牌首日即破发；宝龙地产上市价2.75港元，上市次日也迅速破发；而恒大地产仅以3至4港元区间招股，合计市盈率只有5倍左右。
10月以来，由于境外股市强势上涨，这使得前期沉浸在“破发阴影”中的中资地产商再度掀起境外上市热潮。从日前情况看，激烈的竞争已酿成冰火两重天的情形：大品牌房企在港招股火爆，而其他的却遇冷。比如卓越地产不得不避其锋芒，宣布暂缓上市。
C
龙湖土地储备1900万平米
招股书显示，截至今年6月底，龙湖地产现金结余约59亿元，预收款约134亿元，而土地储备则达1900万平方米。
据悉，龙湖目前现金流充裕。这与其上市前大幅优化负债结构有关。一位接近龙湖地产的内部人士透露，龙湖地产今年上半年偿还了花旗银行20多亿港元贷款，且偿还了银行50多亿元短期贷款。今年初发行了14亿元公司债，是首家发行公司债的民营地产企业。近期，农业银行更授信180亿，目前可用授信额度超过300亿元。
2009年，龙湖地产净负债率大幅下降约五成，约为110%。这一数字若换算成内地A股较为常用的负债率则仅约为30%多，远低于地产行业平均负债水平。而龙湖地产上半年销售收入同比上升160%。如果上市，龙湖所持现金将高于负债，将成为负债率极低的SOHO中国之后的第二家净现金上市内房公司。招股书显示，龙湖目前在全国8个城市拥有近1900万平米土地储备。其中13%以上位于京、沪核心区域，土地储备质量较高。龙湖表示，上市后除5%补充营运资金外，其余均将用于开发现有项目，及扩大土地储备。
基金经理认为，龙湖地产招股形势优于此前上市内房股的主因，一是其估值和定价较合理，二是投资者比较认可其高成长性。
D
受海内外机构、富豪热捧
据悉，龙湖地产将于11月6-11日公开招股，11月19日挂牌，保荐人为花旗、摩根士丹利及瑞银。除香港置地、平安保险、新加坡政府投资公司(GIC)及淡马锡等5名基础投资者外，中投、中国人寿、施罗德等10余家海内外投资机构、以及新鸿基地产郭氏家族、新华都集团董事长陈发树等多位个人投资者也均拟认购。
摩根士丹利估计，龙湖今年度盈利15亿元人民币，增5.5倍，2010年增47%至22亿元人民币。瑞银报告预测，龙湖2010年度市盈率将介乎11-15.8倍，估值较资产净值折让介乎26-48%。另一保荐人花旗估计，龙湖2009年度市值介乎400亿-490亿元人民币，换算成今年预测市盈率约为25.9-31.8倍，2010年度市盈率介乎17.6-21.6倍。
一位基金人士分析认为，龙湖地产虽规模不大，但仍是国内“最好”的房企之一。较低的负债和较高的土地储备质量，是基础投资者选择龙湖的两个重要原因，意味着其未来盈利潜力较大。多位投行表示，若能取得较高定价，龙湖上市后可能成为内地房产股新风向标，也有望改变此前内房股招股的颓势。
记者 陈富勇
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